재개발 vs 재건축

낡은 집을 새집으로 바꾸는 꿈, 누구나 한 번쯤 꾸게 됩니다. 이때 등장하는 것이 바로 '재개발'과 '재건축'입니다. 비슷해 보이지만 엄연히 다른 두 사업 알아보겠습니다.

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1. 재개발

• 정의:
• 재개발은 노후·불량 건축물이 밀집되고 기반 시설이 열악한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.
• 단순히 건물을 새로 짓는 것을 넘어, 도로, 상하수도 등 기반 시설을 정비하고 지역 전체의 기능을 회복하는 것을 목표로 합니다.
• 특징:
• 공공성이 강하며, 주로 도시 전체의 기능 회복 및 균형 발전을 목적으로 합니다.
• 도로, 공원 등 기반 시설을 새로 정비하고, 주거 환경을 종합적으로 개선합니다.
• 상업지역이나 공업지역의 기능 회복을 위해 시행되기도 합니다.
• 사업 진행:
• 정비 기반 시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역을 대상으로 합니다.
• 조합 설립 후 사업 시행되며, 사업에 동의하지 않아도 일정 요건 충족 시 조합원이 될 수 있습니다.
• 토지나 건축물을 소유하고 있는 대상에게 조합원 자격이 부여됩니다.

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2. 재건축

• 정의:
• 재건축은 기반 시설은 양호하지만 노후·불량 건축물이 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.
• 주로 아파트 등 공동주택을 대상으로 하며, 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건설하는 것을 목표로 합니다.
• 특징:
• 주로 민간 주도로 이루어지며, 개별 주택 소유자들의 이익을 우선시합니다.
• 기반 시설은 기존의 것을 활용하며, 주로 주택 자체의 개선에 초점을 맞춥니다.
• 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 받아야 합니다.
• 사업 진행:
• 기반 시설은 양호하나 노후된 아파트 단지 등을 대상으로 합니다.
• 주민들의 동의를 얻어 조합을 설립하고, 사업을 추진합니다.
• 토지와 건물을 함께 소유한 자만이 조합원 자격이 주어지며, 동의하지 않으면 조합원 지위가 박탈될 수 있습니다.

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3. 재개발과 재건축의 주요 차이점

• 사업 목적:
• 재개발: 도시 기능 회복 및 공공성 강화
• 재건축: 주거환경 개선 및 사익 추구
• 대상 지역:
• 재개발: 기반 시설 열악 및 노후·불량 건축물 밀집 지역
• 재건축: 기반 시설 양호하나 노후·불량 건축물 밀집 지역
• 사업 주체:
• 재개발: 공공 주도 (경우에따라서 민간 참여)
• 재건축: 민간 주도
• 안전진단:
• 재개발: 안전진단 필요 없음
• 재건축: 안전진단 필수

이러한 차이점을 바탕으로, 재개발과 재건축은 각기 다른 방식으로 도시 환경 개선에 기여하고 있습니다.

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4. 재개발 사업 절차

• 정비 기본계획 수립:
• 지자체가 도시·주거환경정비 기본계획을 수립하고, 정비 예정 구역을 지정합니다.
• 정비구역 지정:
• 지자체가 정비계획을 수립하고, 정비구역을 지정·고시합니다.
• 추진위원회 구성:
• 토지 등 소유자들이 추진위원회를 구성하고, 조합 설립을 준비합니다.
• 조합 설립 인가:
• 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합을 설립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 사업 시행 인가:
• 조합이 사업 시행 계획을 수립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 관리처분계획 인가:
• 조합이 분양 계획, 청산 계획 등을 포함한 관리처분계획을 수립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 착공 및 준공:
• 시공사가 착공하여 건축물을 건설하고, 준공 후 입주를 시작합니다.
• 청산 및 조합 해산:
• 모든 절차가 마무리 되면 조합은 해산하게됩니다.

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5. 재건축 사업 절차

• 안전진단:
• 재건축 대상 아파트의 안전성을 평가합니다.
• 정비구역 지정:
• 지자체에서 정비구역을 지정합니다.
• 추진위원회 구성:
• 주민들이 추진위원회를 구성하고, 조합 설립을 준비합니다.
• 조합 설립 인가:
• 주민들의 동의를 얻어 조합을 설립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 사업 시행 인가:
• 조합이 사업 시행 계획을 수립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 관리처분계획 인가:
• 조합이 분양 계획, 청산 계획 등을 포함한 관리처분계획을 수립하고, 지자체로부터 인가를 받습니다.
• 착공 및 준공:
• 시공사가 착공하여 건축물을 건설하고, 준공 후 입주를 시작합니다.
• 청산 및 조합 해산:
• 모든 절차가 마무리 되면 조합은 해산하게됩니다.

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간략히 정리하자면,

• 재개발: 기본계획 수립 → 구역 지정 → 추진위 구성 → 조합 설립 → 사업 시행 → 관리처분 → 착공/준공 → 청산
• 재건축: 안전진단 → 구역 지정 → 추진위 구성 → 조합 설립 → 사업 시행 → 관리처분 → 착공/준공 → 청산

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재개발, 재건축 투자는 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 합니다. 투자 결정을 내리기 전에 충분한 정보 수집과 분석을 통해 투자 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.